今回は僕が行っている「不動産投資」についてお話します。
僕は不動産投資から毎月家賃収入を得ているのですが、
友人や知人にそのことを話すと、必ず聞かれる質問があるんです。
それは、
- 空室になったらどうするの？
- 地震や火事で損壊したらどうなるの？
- 借金しながら投資してるの？
- 専門用語や仕組みが複雑でわかりづらくない？
この4つは鉄板で聞かれます(笑)
不動産投資をする前は僕もこのようなイメージを抱いてましたが、実際に始めてみると、多くの人が抱くイメージと異なることが多いなぁと学ぶことがあったのです！
そこで今回は、実際に不動産に投資している僕から見た、
「不動産投資のリスクとメリット」 を整理して、投資をしたことがない人にも分かりやすく説明させていただきます！
これを読めば、一通り基本的な不動産の知識が学べます。
「なるほど、そういうことか！」と、あなたの周りの人とグッと差をつけることができますよ＾＾
そもそも不動産投資の魅力はなに？
不動産投資の魅力は何と言っても、
「毎月の収入が増える」ことではないでしょうか。
そうは言っても、いきなり銀行にお金を借りながら投資をするのは不安ですよね。でも実はそこに、考え方の落とし穴があるのです！
例えば、あなたが
- 友達からお金を借りる
- 友達にお金を貸す
この2択の選択の場合だと、お金を貸すほうが不安ではないですか？
そうなんです。
不動産投資の場合、銀行からお金を借りることになるので、お金を貸す側の銀行のほうがあなたよりも不安を多く抱えることになるのです！
なので不動産投資をする場合、銀行はかなり厳しい審査を行います。
具体的には以下の2つです。
- 物件融資審査（利益を出すことのできる不動産であるか？）
- 個人融資審査（年収・資産などから信頼できる人かどうか？）
もしローンが通った場合には、銀行が「この不動産は人が住んで利益が出せる不動産だ」と認めたことになります。言い換えれば、融資を受けることが出来ればあなたよりも断然不動産投資に詳しい、銀行のお墨付きをもたったことになります！
「どういうこと？いまいち言いたいことが分かりにくいんだけど」
そう思われたかもしれませんね。
簡単に言うと、不動産投資は銀行の厳しい審査をパスしたリスクの低い投資ということなんです！
具体的な不動産投資の4つのメリット
不動産投資にはいろいろなメリットがありますが、代表的なものを４つご紹介いたします。
- 収入が増える
- 生命保険の代わりになる
- 年金の代わりになる
- 所得税、住民税を節約できる
どういうことなのか？一つずつ詳しく見ていきましょう。
①収入が増える
2017年現在、普通預金は年利0.001%程度です。
債券、外貨預金でも1％程度で、ほとんど増えないのが現状です。
一方で不動産投資の場合は年利4~6％と高く、しかも安定した利回りの確保が可能なことから、堅実に実践すれば家賃収入として副収入を得ることができます。
ここで、仮に2000万円の物件をローンを組んで買った場合を想定してみましょう。
買った当初は不動産とローンは共に2000万円となります。
残念ながら10年後は不動産の価格は1800万円くらいに下がってしまいます。
一方で、月々の家賃収入からの返済によってローンの残債は1500万円くらいまで下がっています。
したがって、その時点で不動産を売却した場合は差し引きで300万円の収入を得ることができます。
このように、不動産投資は
- 持ち続けることで得られる「家賃収入」
- 売った時に得られる「売却益」
の２つの種類の収入を得ることができるのです。
②生命保険の代わりになる
不動産投資をローンで行う場合は「団体信用生命保険」に加入することができます。
「団体信用生命保険」に加入していた場合、仮にあなたが働けなくなってしまった際（死亡または所定の高度障害状態）はローンを払う必要が無くなります。
したがって、家族は安定した家賃収入を受け取ることができます。
一方で、同じ働けなくなったという条件を通常の生命保険に当てはめてみると・・・。
一度にまとまった金額を受け取ることになりますが、あなたがいつまで仕事が出来ない状態が続くのか？どのようなペースでお金を使えばいいか？家族からしてみれば、分からないことが多く不安になりますよね。
このように、不動産投資の家賃収入で毎月安定して収入を得ることができれば、
- どのくらいのペースでお金を使えばよいか？
- どのくらいお金が足りないのか？
などを正確に把握することができ、万が一のときの生命保険の代わりにもなるのです。
③年金の代わりになる
ゆとりのある老後の生活には、毎月36.6万円のお金がかかると言われています※1。
2017年現在の夫婦で貰える「基礎年金+厚生年金」は合計で23.3万円。
仮に老後が60歳から95歳の35年で計算してみると、なんと5388万円も足りないことになります！
あなたは5388万円を準備できますか？
仮に不動産投資で月々マイナス1万円だったとしても、老後までにローンを払いきってしまえば、年金代わりになるのです！
月々5万円の家賃を貰えるとして、20年では1200万円（5万円×20年）貰えます。
これが個人年金保険だと、30歳から65歳で月に1万円の積立を行い、合計420万円の積立をしたとしても、積立額は10％程度しか増えません。40万円程度しか増えないのです(^^;)
こうして個人年金保険と比べてみると、年金代わりとしても不動産投資が優秀なのが分かりますよね。
※1 生命保険文化センター 平成22年度「生活保障に関する調査」
④所得税、住民税を節約できる
不動産を持った場合、「確定申告」を行う必要があります。
確定申告とは１年間の会計結果を「確定」し、国へ「申告」することを言います。
その際、
- 不動産の減価償却
- ローンの利息
- かかった経費
などを損金として申告することができます。
つまり、会計上は年収が低くなり、その分を前線徴収として引かれていた所得税から還付金を貰うことができます。
だいたい、年収500万円くらいの方で20～30万の還付金を受けることができます。
もし月の不動産収入よりもローンの額が高く、差し引きがマイナスだったとしても、この節税効果によって十分取り返すこともできてしまいます。
高年収の方がよく不動産投資をされるのは、実はこれが狙いなんです。
不動産投資を始めたとして、家族に迷惑がかからない？
「ローンを組むなんて、家族に迷惑がかかるのでは？」
と心配されている方もいますが、心配には及びません。
それにはきちんとした理由があります＾＾
- 【連帯保証人は不要！】
マンションなどを借りる場合は連帯保証人を記載する必要があるため、万が一のときは借金を背負うのではないかと多くの方が心配をしますが、不動産の購入には連帯保証人は不要となります。
なぜなら、不動産自体を担保に入れることができるため、なにかあった時の保証がいらないのです。
- 【ローンと同じ金額の保険がつく】
ローンを組んだ場合は「団体信用生命保険」という保険に必ず加入する必要があります。
例えばあなたが死亡したり行動障害に陥った場合はローン全額がなくなり、家族にローンの無い不動産を残すことができます。
不動産投資はむしろ、家族に心配をかけるどころか大切な家族を守ることができるのです。
具体的な不動産投資の4つのリスク
続けて、不動産投資のリスクをご紹介します。
結論から申しますと、不動産投資のリスクはあります。
ただし、すべて回避する方法があるため、以下のリスクについて内容と回避方法をお伝えいたします。
- 空室になってしまうことがある
- 物価が変動した時の影響
- ローンの金利が上がってしまった時
- 災害のリスク
では、詳しく見ていきましょう。
①空室のリスク
当然ですが、不動産投資は誰かが借りてくれないと家賃が入りません。
ローンがある場合は、空室時にもローンの支払いが必要ですよね。
また、人が付かない場合は家賃を下げなくてはいけない場合もあります。
もし、どうしても空室が怖ければリスクヘッジとしてサブリース契約をすることが可能です。
サブリース契約とは、空室でも家賃が貰えるという仕組みです。
ただし、手数料として家賃の20％を支払う必要があります。
ただ、基本的にはサブリース契約に頼らず都心の物件を選ぶ事をおススメします。
なぜなら結局、賃貸物件は場所で選ばれるからです。
場所が良ければ、
- 空室が出づらく
- 家賃も下がりづらい
ためです。
②物価が変動した時の影響
当然ですが、投資ですので物価変動に影響されます。
【1. インフレの場合】
インフレとは物価が上がることを言います。
インフレの時は良いことしかおきません。
家賃が上昇し、地価も上昇します。
ですので、売って良し、持ってても良し、でメリットしかありません。
【2. デフレの場合】
デフレとは物価が下がることを言います。
デフレの時でも、他の物価と比較して家賃は下がりにくいので、持っておくと得になります。
ただし、デフレの時は地価が下がるので不動産を売ってはいけません。
③ローンの金利が上がってしまった時
ローンの金利は変動します。
金利が上がってしまった場合のリスクについて押さえておきましょう。
金利上昇時の返済額の動き方のルールは以下です。
基本的に、急激に金利があがらないようになっています。
- 5年間ルール：返済額は5年間固定
- 125％ルール：返済額の上昇は125％まで
もし金利が高くなりすぎてしまった場合は、不動産を売ってしまうのがおススメです。
金利が高いということは、連動して物価や地価も上がっていますですので、不動産を売って大きな利益を得ることができます。
また、余裕があれば金利が低いうちに繰上で返済することもできます。
④災害のリスク
火事や台風などの災害も気になりますよね。
地震以外のおおよその自然災害は基本的に火災保険でカバーすることができます。
あまり知られていませんが、火災保険は加入が義務付けれられています。
地震についても地震保険でカバーすることができます。
ただし、（新耐震基準）鉄筋コンクリートで造られたマンションであれば、東日本大震災・関西大震災でも1％程度しか壊れていません。
そのことから、地震で倒壊する可能性は十分低く、保険は必須ではありません。
また、自殺や孤独死などが起きてしまった場合は家賃が落ちる恐れがあります。このときの対応策は2つです。
- 遺族への損害賠償を請求する
- 1人が住んだ後は元に戻るので、一旦家賃を落として2人目のときに家賃を戻す
まとめ
不動産投資はリスクの低い投資法です。
もちろん、リスクはありますが、上述通りうまく回避することできます。
そして、最も大事なのは良い物件を選ぶことです。
更に詳しく不動産投資について学びたい方は、ぜひ勉強会にお越しください。
勉強会を通じて、不動産投資の良さやリスクを体感で学ぶことができます。
