本日は、更に具体的にどのように不動産投資先を見つけられれば良いかについてご説明いたします。
- 業者の選び方
- ワンルーム or ファミリー
- 新築 or 中古
- 自主管理 or 管理委託
など、具体的な違いについて整理します。
この記事を読むと
- 物件選びの基礎的な知識
- 物件のタイプによる特徴
などが分かります。
- 不動産投資用の物件を探している人
- 不動産投資の全体像を知りたい人
に是非読んでほしいと思います。
業者の選び方
投資先の不動産をどうやって見つけるかというと良い業者を探すところから探しましょう。
業者に頼らずインターネット等で自力で探す方法もありますが、あまり良い物件はありません。
新しく市場に出た物件は、まず業者の目に触れてから、買われなかったものが、インターネット等で個人に出回ります。
したがって、それは業者が見向きもしなった物件なのです。
では、どのように不動産業者を選べば良いのでしょうか？
業者には大きくわけて
- デベロッパー
- 仲介業社
- 売買業者
があります。
まずはそれぞれの特徴を見ていきましょう。
1. デベロッパー
デベロッパーとは、ビルやマンション、住宅地などを開発する業者のことを言います。
有名な会社でいえば、三井不動産や、三菱地所などがそれに当たります。
従いまして、提案される物件はそのデベロッパーが建てた新築の物件になります。
物件の管理はそのデベロッパーがしてくれる場合がほとんどです。
デメリットとしては「出口戦略が難しい」点です。
デベロッパーは新築物件を売るのが仕事なので、売った後のことをあまり考えてくれないし、分かっていません。
デベロッパーは最終的にその物件をどうするのか、を相談することができないため、自分で戦略を立てる必要があります。
2. 仲介業者
仲介業者とは、不動産の買主と売主の間に立ち、契約手続きをする業者のことを言います。
主に中古物件についての情報をたくさん持っていますので、良い不動産を探す時は王道の業者かと思います。
ただし、デメリットもいくつかあります。
まず、管理を任せることができません。
したがって、管理会社を自分で探す必要があります。
また、ローンを組みたい場合も、銀行とのコネクションが無いために、自分で探さなければならないことがあります、
加えて、欠陥のある物件や、家賃の未払いが発生している物件など、問題のある物件も混ざっている恐れがあります。
仲介業社としては、仲介手数料が欲しいので、問題のある物件でも教えてくれない場合があります。
したがって、仲介業者から物件を購入する場合は、自分自身が不動産投資に十分詳しく、自分で銀行や管理会社も探せる能力が必要とされます。
3. 売買業者
最後に、売買業者についてです。
特徴は、自社で物件を保有しており、その物件を売ったり、買ったりする業者になります。
自社で一度保有しているため、良い物件である可能性が高いです。
また、業者側に瑕疵担保責任※が発生することから、仮に物件に問題があった場合には、業者が保証してくれます。
自社で所有をしていたことから、管理会社や、銀行のつてがある場合も多く、失敗しづらい業者と言えます。
※「瑕疵担保責任」とは、瑕疵(欠陥などがある状態)があり、それが取引上要求される通常の注意をしても気付かぬものである場合に、売主が買主に対して負う責任のこと。
物件のタイプの違い
次に、以下の3つの物件のタイプの違いをお話します。
- ワンルームマンション
- ファミリーマンション
- 戸建て
1と2は集合住宅で、3は一軒家のことです。
また、1は一人暮らしが多く、2と3はファミリーで生活することが多くなります。
これらの不動産投資としての違いを整理します。
1．ワンルームマンション
ワンルームマンションは、空室になったとしても、また借りてくれる人が、比較的早く見つかりやすいのが特徴です。
また、都心など立地に恵まれているものが多く、価格も比較的安価で購入することができます。
手放す際も、買い手が見つかりやすいことから、不動産投資の初心者にとってオススメです。
2．ファミリーマンション
ファミリーマンションは、ワンルームマンションと比較して、借りてくれる人が見つかりにくくなります。その変わり、長く借りてくれるが多いです。
価格もワンルームより高くなり、立地も郊外の物件が多くなることがら、中級者向けのものと思います。
3. 戸建て
戸建の物件はファミリーマンションと同様、借りてくれる人が見つかりにくくなりますが、長く借りてくれるが多いです。
価格はファミリーマンションよりも更に高額となり、立地も更に郊外となります。
なかなか買い手も見つからないことから、上級者向けの物件となります。
新築 or 中古
当然、不動産は新しいものもあれば、古いものもありますよね。
住む側としてはもちろん新しい家に住みたいと思います。
不動産投資として考えた場合、新築と中古では、それぞれにどのような違いがあるのかを整理します。
1．新築
新築と中古物件を比較した場合、
新築は、価格が高く、収益性はあまり見込めない代わりに、欠陥が少なく、借りてくれる人も多いことから、リスクが小さいと言えます。
また、減価償却※が大きく、節税がしやすい物件と言えます。
もっとはっきり言えば、年収が高く、税金の支払いが多い方向けの物件となります。
※資産の価値の下がり幅
2．中古
中古物件は、価格が安く、収益性を見込むことができます。
ただし、欠陥のある場合もあり、新築と比較してリスクが高くなります。
また、節税効果も小さいと言えます。
従いまして、不動産投資によって収入を増やしたい方向けの物件となります。
平たく言えば、攻めの中古と守りの新築、といった感じでしょうか。
物件の管理
物件を購入し、その部屋に住みたい人が見つかってめでたしめでたし…
ではありません。
あなたの持っている物件ではいろいろな手続きやトラブルが発生します。
それらにしっかりと対応する必要があります。
それが、「物件の管理」です。
具体的には以下のようなことをする必要があります。
- 廊下や階段などを清掃する清掃
- 設備機器の保守・点検
- 入居者募集や賃料の徴収などの入居者管理
- クレーム・トラブルなどのトラブル処理
これらを自分でやるか、業者に任せるか2通りの方法があります。
その違いについて、整理します。
1. 自主管理
「自主管理」とは、その名のごとく自分で管理することもできます。
メリットは業者を使わない分、お金を節約することができます。
でも、24時間体制でクレームを受けることになります。
例えそれが夜中であってもです。
これってイヤですよね…
正直言って、あまりおススメできません。
2. 管理委託
管理を業者に委託することもできます。
相場は、家賃の5％程度（3000円くらい）で頼むことができます。
こちらのほうが断然おススメです！
入居者さがしから、トラブル対応まで
全て業者が代行してくれます。
あなたはたまに入居者が変わった時に連絡を受ける程度です。
管理費がかかってしまいますが、それでも十分賃料で支払える物件を選んでおくのが大事になります。
まとめ
この記事では、不動産投資の物件について以下をご説明しました。それぞれの特徴についてご理解いただけたと思います。
- 業者の選び方
- ワンルーム or ファミリー
- 新築 or 中古
- 自主管理 or 管理委託
この知識を前提に、実際の物件を探したり、自分に合ったやり方を考えてみて欲しいと思います。
更に詳しく、不動産投資などの投資をシミュレーションしてみたければ是非、当社の勉強会にお越しください。
あなたが、一生涯で身につけなくてはならないものをたったの1.5時間ほどで学ぶことができます。
不動産投資を始める前に、自己投資をしてみることをおススメします。
自己投資が、一番割の良い投資であると、付け加えさせて頂きます。
