今回は不動産投資の上級者向けの内容として、よくある質問に対する回答を纏めてみました。
①利回りが良い物件は悪い物件？
②月々のキャッシュフローが悪くなったら売り時？
③借入期間が短いと儲からない？
④自己資金をたくさんいれたほうが良い？
⑤減価償却を使い切ったら売り時？
もし、気になる質問があったら、この記事をチェックしてみてください。
①利回りが悪い物件は悪い物件？
もちろん、利回りが良いに越したことはありません！
でも、本当に大事なのは「実質利回りと借入金利の差」です。
ここで、
実質利回りとは実質利回りとは表面利回りから経費を引いたもので、より現実に即した利回りのことです。
また、借入金利とは借りた金額に対して支払う利息のことです。
例えば、実質利回りが10%だったとしても、金利が10%ではいつまで経っても儲かりませんね。
実質利回りが5%でも、金利が3%ならしっかりとした利益が生まれるのです。
一番確認すべきは、賃料などの収入と、借入金利の支払いの差です。
ここでは、これを「スプレッド」といいます。
これが、不動産投資をする上で、あなたが注目すべき大事なものになります。
②月々のキャッシュフローが悪くなったら売り時？
借入を起こした不動産投資では、毎年少しづつキャッシュフローが悪くなることがあります。
その原因の一つは、金利の返済が減ることです。
金利の支払は、経費として申告することができます。
しかし、金利が減れば、支払う税金が増え、キャッシュフローが悪くなってしまいます。
だから、そのような不動産は売り時と言われます。
しかし、本当にそうでしょうか？
金利の返済が減る、ということは、それだけ借入の元本が減っているとになります。
と、いうことは、借入金利の支払いはどんどん小さくなっています。
つまりあなたが注目すべきスプレッド（賃料などの収入と、借入金利の支払いの差）は、実は大きくなっている可能性があります。
③借入期間が短いと儲からない？
借入期間が長いほうが、月々の返済額が大きくなるため、月々のキャッシュフローが悪くなります。
ただし、返済期間が短い分、借入金利の支払いは少なくなります。
従って、スプレッドを広げてくれる要因になるため、最終的な利益にはあまり影響がありません。
もちろん、キャッシュフローがマイナスであれば、不動産以外の資産を減らすことになってしまうため、ある程度の余裕があることが前提になります。
④自己資金をたくさんいれたほうが良い？
自己資金をたくさん入れると、返済額が減るので当然月々のキャッシュフローが良くなります。
多くの人は「借金は悪いもの」という意識があるため、自己資金を入れたがります。
しかし、最終的な不動産投資の利益にはあまり影響しません。
その理由は、2019年3月現在では、金利が十分に低いことから、スプレッドへの影響が小さくなります。
⑤減価償却を使い切ったら売り時？
不動産投資をしている人は減価償却を不動産投資の経費に計上していると思います。
しかし、減価償却が終わってしまうと、経費が小さくなるため、キャッシュフローが悪くなってしまいます。
そこで、減価償却が終わるタイミングで、売却する人も多いと思います。
ところが、減価償却が進むと、売却の際に利益が出やすくなり、所得税が大きくなります。
- 譲渡所得＝譲渡費用ー購入価額ー減価償却費
この譲渡所得が大きくなれば、税金も大きくなります。
従って、減価償却の有無は、先に税金を払うか、後に税金を払うか、の違いのみです。
不動産投資は目先のキャッシュフローはあまり重要ではありません
ここまで読んだ皆様は、なんとなく気づいてきたと思いますが、不動産投資は目先のキャッシュフローはあまり重要ではありません。
大事なのは売却益までを含めたトータルの利益になります。
では、売却益と家賃収入を含めて、どこで不動産投資の良し悪しを判断すれば良いのか、というと、スプレッドということになります。
不動産を購入した瞬間は、不動産に係る資産と負債は同額になります。
それが、それぞれの実質利回りと、金利の差で、どんどん資産と負債に差がついていくことになります。
従い、実質利回りをいかに大きく、借入金利をいかに小さくするかが、重要と言えます。
まとめ
もちろん、不動産投資の目的によって、他にも様々な要素を考慮して投資をする必要があります。
ただ、単純に不動産投資全体の利益を追求し、単純なモデルで整理すると、この記事のような結果になります。
不動産投資をしている人も、これから不動産投資をしようと思っている人も、是非一度、参考にしてみてはいかがでしょうか？
